引言

南京市国资委出台《关于开展小微企业清理整合工作的通知》（宁国资委企[2021]107号），是贯彻落实国资委《国企三年行动方案（2020-2022年）》和《南京市国企改革三年行动实施方案（2020-2022年）》的重要举措，对于推动南京市国有资产资源聚焦主责主业、提高资源配置和运营效率、提升企业核心竞争力具有重要意义。

对照《国家统计局统计上大中小微型企业划分办法(2017)》（下称：划分办法）相关划分标准，结合南京市县两级国资布局实际情况，可以看出，目前南京国企中小微企业主要布局于服务业，包括租赁和商务服务业、住宿、餐饮业尤其是物业服务业。

自上世纪九十年代起，南京市县（区）两级国企先后参与了主城区老旧厂房搬迁和老旧小区改造、各类开发区和功能新区建设以及最近若干年的保障房、公租房建设以及城市更新项目，积累了大批住宅、商住、商办以及园区等各类型物业资产。如何妥善管理这部分物业一直是个难题，除部分物业通过招标等方式引入市场化物业公司进行管理外，多数均采用自建物业公司对旗下物业进行管理，囿于单体物业的规模及各物业公司经营的取向，按照《划分标准》中物业管理行业小型企业就业人数低于300人、年营业收入低于1000万元的标准，目前这部分物业公司多数均可纳入本次清理整合工作的小微企业范畴，因此，如何清理物业管理公司将成为南京市本次清理小微的重中之重。鉴于这部分物业公司为业主提供各类服务，因此，在本次清理中并不能简单地“一关了之”，如何面对本次清理整合工作，“混改”必然成为最佳选择。

物业企业发展趋势

近年来，在利好政策支持、科技迭代升级、资本市场助推，以及我国城镇化水平和旧改持续推进，居民消费升级的时代背景下，物业管理行业迎来快速发展的机遇期。2017年以来，全国年度房地产竣工面积均在10亿平方米以上，为物业管理市场提供源源不断的增量，物业管理行业发展加速。在此背景下、物业行业发展呈现头部企业集中明显、垂直企业强势突出、空间科技融合加剧的态势。

头部企业集中明显：根据物业行业的相关报告显示，截至2020年底，全国排名前100强的物业企业其管理的物业面积已经超过全部物业面积的30%，而年度业务收入也超过全部行业收入的25%，TOP100的行业集中度快速达到30%的门槛，较5年前增长了一倍以上。就管理楼盘来看，截至2020年底，TOP100企业管理楼盘中位数达到506家，较五年前增长1.3倍，排名榜尾的企业管理楼盘数量也超过100家，因此，“百家楼盘管理者”成为行业的“标配”。

垂直企业强势突出：纵观最近五年TOP100的排名，大型房地产企业的垂直物业公司愈发强势，以2020年榜单为例，TOP10中，除了长城物业外，均为“清一色”房企的垂直物业公司，包括碧桂园物业、招商物业、金地物业等。一方面，随着近年来各地地价飙升，房产开发进一步向龙头房企集中，随着这部分房产开发交付，相关垂直物业公司管理面积激增；另一方面，随着《物业管理条例》的修订，各类业主对于物业服务的要求不断提升，据不完全统计，近5年来，各类小区或园区等通过招标等形式更换物业超过20000家，其中大部分均通过招标引入了垂直物业公司，这导致垂直物业公司管理的非自有物业比重不断增加，部分企业占其业务收入的比重已经超过了50%。

空间科技融合加剧：虽然物业管理是以服务为导向的行业，但最近五年，领先物业公司将有形的管理空间与无形的场景搭建充分融合，用科技手段不断赋能管理提升，实现了业务管理的全面迭代。如行业龙头万科物业，在2020年将公司改名为万物云空间科技服务股份有限公司，构建包括Space、Tech和Grow三大模块，其中Space即是有形空间，包括原万科物业和朴邻万科租售中心；Tech即以“万睿科技”为硬件载体，以“第五空间”为软件赋能，结合在空间（住宅、商写、城市）运营领域的最佳实践经验，沉淀出的空间服务专业知识与能力，并将其提炼为科技能力和服务产品，助力服务扩张和生态联结。以科技连接空间中的设施、设备、资产、人的生活、人的工作、人的商业活动，服务更多客户、服务客户的更多方面。Grow即致力于构建“开放、连接、协同”的生态系统，开放技术、数据、标准、产品等核心产品与服务能力，打造开放赋能平台，战略投资联盟成员企业并支持其上市，为志同道合的物业企业提供全套服务，携手合作伙伴走向高品质服务之路。在此空间科技融合背景下，物业公司成为所服务居民和企业的服务者、更是合作者和赋能者。

国企物业管理现状

从管理规模来说，国有物业管理公司普遍较小，多数企业均管理几个项目甚至是单体项目，且无法通过自身发展扩大规模，在短期内达到中型企业的标准；从盈利能力来说，由于无法实现规模效应，多数物业企业受逐年增加的人工和物料成本的牵绊，总体保本微利，部分企业还处于亏损状态；从服务标准来说，多数物业公司只能提供基础物业服务，虽然近年来不少物业公司也尝试建立内部平台系统，整合社区和园区等资源，但受限于规模，无法实现需求与供给的闭环管理。

国有物业公司混改正当时

根据对上述物业管理行业发展趋势和对国有物业管理现状的分析，结合本次南京市国资委出台的小微企业清理整合通知，本文认为，加快南京市县两级物业管理公司的混改步伐是最佳的实现路径。即通过混合所有制改革，由TOP100物业企业尤其是如万科物业等TOP10垂直物业控股国有物业公司，将现有的各类业主完全纳入顶级物业公司的服务体系中，在为客户提供空间和科技的闭环赋能的同时，实现南京市国有资产的优化配置和提质增效，实现混改双方和客户的多赢局面。